「土地があるので、アパートを建てようと思っている」
土地をお持ちの方から、よくいただくお話です。そのとき必ず出てくるのが、建築資金をどう用意するかという問題です。
ここで、「家を建てたときと同じようなもの」と考えてしまうと、見通しが変わってきます。住宅ローンとアパートローンは、仕組みが根本から異なります。
銀行では住宅ローンとアパート・マンションローンの両方を担当しておりましたので、違いを整理してご説明します。
いちばんの違いは「何が返すか」です
住宅ローンとアパートローンの差は、金利や期間の数字ではありません。返済の原資をどこに見るかです。
| 住宅ローン | アパートローン | |
|---|---|---|
| 返済の原資 | ご本人の給与収入 | 家賃収入（＋ご本人の収入） |
| 建物の用途 | ご自身が住む | 第三者に貸す |
| 性質 | 個人の消費のための借入 | 事業のための借入 |
住宅ローンは、ご本人が働いて返すお金です。だから審査では、年収、勤続年数、他の借入状況といったご本人の情報が中心になります。
アパートローンは、建物が生み出す家賃で返すことが前提です。ご本人の収入も当然見られますが、それだけでは決まりません。立地、想定される家賃、周辺の空室状況といった、物件そのものの条件が大きく関わります。
ここが、すべての違いの出発点です。
条件面の比較
| 項目 | 住宅ローン | アパートローン |
|---|---|---|
| 金利の水準 | 低い | 住宅ローンより高くなるのが一般的 |
| 借入期間 | 最長35年程度 | 建物の構造・築年数に連動することが多い |
| 団体信用生命保険 | 原則加入。年齢上限あり | 取り扱いは金融機関により異なる |
| 住宅ローン控除 | 要件を満たせば適用 | 適用されません |
| 確定申告 | 原則不要（初年度を除く） | 不動産所得として毎年必要 |
| 金融機関の数 | 多い | 限られる |
金利の差は、総返済額に無視できない影響を与えます。借入額が大きく期間も長いので、1%の差が数百万円単位になることがあります。
具体的な金利水準は時期によって動きますので、ご検討の際は複数の金融機関で確認されることをおすすめします。
アパートローンで、特に押さえておきたい3つのこと
1. 借入期間は、建物の構造に左右されます
アパートローンの返済期間は、建物の法定耐用年数を一つの目安として判断されることが多くあります。
| 構造（住宅用） | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材3mm超4mm以下） | 27年 |
| 重量鉄骨造（骨格材4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
新築であれば、この年数がおおよその上限の目安になります。中古物件の場合は、耐用年数から築年数を差し引いた残りで考えられることが一般的です。
ここが見落とされやすい点です。
築20年の木造アパートを購入される場合、耐用年数22年から築年数を引くと、残りはわずかです。借入期間が短くなれば、毎月の返済額は跳ね上がります。価格が安くても、収支が合わなくなることがあります。
金融機関によって扱いは異なりますので、物件を決める前に、期間の見通しを確認されることをおすすめします。
2. 空室が、そのまま返済に響きます
住宅ローンは、ご本人の収入が変わらなければ返済も変わりません。
アパートローンは違います。入居者が減れば、返済原資が減ります。それでも返済額は変わりません。
満室想定の収支計画は、あくまで満室のときの数字です。ご検討の際は、入居率が8割程度に下がった場合でも返済が続けられるかを、ご自身で計算してみてください。
あわせて、次の支出も見込んでおかれると安心です。
- 固定資産税・都市計画税
- 管理料、原状回復費用
- 10年、20年先の大規模修繕（外壁・屋根・給排水）
- 空室期間の募集費用
3. 金利が上がる可能性も織り込んでおく
変動金利を選ばれる場合、金利は将来動きます。
現在の金利に1%上乗せした場合の返済額を計算し、それでも収支が回るかを確認しておかれると、判断がしやすくなります。
賃貸併用住宅という選択肢
ご自宅と賃貸部分を一つの建物にする、賃貸併用住宅という形があります。
この場合、一定の要件を満たせば住宅ローンを利用できることがあります。住宅ローンのほうが金利が低く期間も長いため、条件が合えば有利に働きます。
要件は金融機関により異なりますが、一般には建物の床面積のうち、ご自身の居住部分が2分の1以上であることが求められます（フラット35では、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上であることが要件とされています）。
ただし、注意しておきたい点もあります。
- 居住部分が半分以上必要なため、賃貸に回せる面積が限られます
- 同じ建物に入居者の方が住むことになります
- 売却の際、買い手が限られる傾向があります
土地の広さやご家族の状況によって向き不向きがありますので、設計の前の段階でご検討いただくのがよいかと思います。
住宅ローンで建てた家を、賃貸に回すことはできません
最後に、確認しておきたい点があります。
住宅ローンは、ご本人が居住することを前提とした商品です。契約上もそのように定められています。
転勤などのやむを得ない事情がある場合は、金融機関に相談することで対応を検討してもらえることがあります。しかし、当初から賃貸目的で住宅ローンを利用することはできません。
発覚した場合、契約違反として一括返済を求められる可能性があります。
賃貸を目的とされるのであれば、最初からアパートローンや不動産投資ローンで組まれるのが確実です。金利は高くなりますが、後から問題になることはありません。
まとめ
住宅ローンとアパートローンは、名前は似ていますが別の商品です。
- 住宅ローンはご本人の収入で返すもの
- アパートローンは家賃収入で返すもの
- だから審査で見られるものも、期間の決まり方も、背負うリスクも異なります
土地をお持ちの方にとって、アパート経営は選択肢の一つです。ただ、建てた後に収支を変えることは簡単ではありません。借入期間、空室時の収支、金利上昇、将来の修繕。この4つを着工前に確認しておかれると、長く安心して運営していただけます。
なお、アパート建築は相続税の計算にも関わってきます。この点については、別の記事で整理する予定です。
※本記事は、作成時点の制度および一般的な取り扱いに基づく情報です。融資の条件は金融機関や時期により異なります。実際のご検討にあたっては、個別に金融機関へご確認ください。
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